Es esta sección te vamos a enseñar las principales técnicas que los administradores podrían usar para robar dinero del consorcio o evitar cumplir con sus obligaciones.

Así también como actuar en cada caso con los artículos de la ley 941 (que podes consultar desde este botón)

1) Inventar gastos y sobre facturación:

Es una de las cosas mas comunes que te podes encontrar, por lo general los gastos inventados les faltan datos esenciales como numero de CUIT y de factura, nombre del proveedor, o medio de contacto. Otra artimaña común es utilizar datos inventados, así como nombrando empresas que nunca hicieron el trabajo o que incluso no se dedican al rubro.

Una modalidad un poco mas sofisticada son las usinas de facturas truchas, estas se pueden distinguir, por ejemplo, cuando tienen un numero de facturas muy elevado en muy poco tiempo desde la inscripción, cuando se registra una empresa nueva a nombre de personas muy mayores, o cuando su actividad en AFIP no tiene nada que ver con el servicio ofrecido.

Los sobreprecios son algo mas difíciles de detectar debido a las variables de calidad disponible en el mercado, por eso es importante contar con el detalle de que productos, cantidad y marca se adquirieron para así cotejarlo con otros proveedores que ofrezcan el mismo producto o servicio.

2) Negarse a darle información a un propietario o inquilino en particular (art. 9, inc. F y T):

La ley 941 de CABA especifica que TODO habitante del consorcio ya sea propietario o inquilino tiene igual derecho a solicitar información a la administración e incluso formularle una denuncia por incumplimiento. Cuando un administrador dice que no te tiene que dar información porque sos inquilino o no formas parte del consejo esto es FALSO. El administrador esta OBLIGADO a responder y proveerte de forma inmediata cualquier información que le solicites, la única diferencia entre dueños e inquilinos es que estos últimos no pueden votar en la asamblea (salvo que tengan un poder para hacerlo) y NADA MAS.

También es común escuchar la excusa de que tenés que fijar una cita para ir a la oficina (también FALSO) porque no tiene a mano la documentación, utilizando esto como una excusa para dilatar infinitamente el tiempo. La ley exige que la documentación este siempre disponible, además los medios electrónicos actuales hacen poco creíble este argumento ya que uno puede enviar las copias pertinentes por mail o mensajería instantánea (Whatsapp, Telegram, Signal, etc).

A partir de Mayo del 2024 la norma les exige a los administradores cargar las facturas del mes junto con la liquidación de expensas en la aplicación o pagina contratada para tal efecto, chau a la excusa de vení a ver los papeles a la oficina. La ausencia total o parcial de la información es un incumplimiento a la norma y puede ser denunciada.

3) No abonar facturas, cargas sociales, impuestos, etc, pero hacerlos figurar como pagos:

Este problema se ha vuelto muy común en el ultimo tiempo, los administradores cargan las facturas en la liquidación e incluso suben una copia de las mismas a la nube (según la normativa 1146-GCABA-DGDYPC/24) dándolas por pagadas, sin embargo estas facturas, impuestos, etc pueden NO estar realmente abonadas, generándole así una deuda al consorcio y acumulando intereses.

El dinero destinado para el pago de esos impuestos y servicios es sustraído por el administrador malicioso, ya sea para su uso personal o para pagar deudas acumuladas en otro consorcio administrado, sin embargo eventualmente el sistema siempre colapsa dejando a los consorcistas en una situación de deuda que jamás debió existir.

El primer servicio que se deja de abonar es AySA, debido a que a diferencia de la luz, el gas o la vigilancia, este servicio no se corta, simplemente acumula deudas que pueden llegar a ascender a cientos de miles o a incluso millones de pesos.

En ADMIA incluimos el resumen mensual de la cuenta bancaria del consorcio, para que cualquier propietario o inquilino pueda cotejar que los pagos efectuados se condicen con lo detallado en la expensa, ratificado por la documentación fiscal y tributaria cargada en la nube.

4) Gastos NO detallados (Art. 10, Inc. E):

Según la ley, TODO gasto del consorcio debe encontrarse detallado en la liquidación de expensas con el número de factura, nombre y cuit del proveedor, fecha de pago, etc, y si es la recaudación para un fondo (el cual tiene que ser aprobado en asamblea) este tiene que estar aclarado, ej: Fondo para reparación de fachada $......

Esta PROHIBIDO cualquier tipo de gasto no justificado, sin los datos mencionados, o bajo conceptos genéricos como: cuota extra, fondo, varios, entre otros. Estas recaudaciones apócrifas no solo encarecen tu expensa, son ILEGALES y casi siempre están puestos a los únicos efectos de robarse lo recaudado.

Algo muy común es ver este tipo de gastos sin explicación en la época de las vacaciones, donde el administrador quiere financiarse su descanso con el dinero de tu consorcio, desde ADMIA los llamamos "los gastos playa".

6) Sin licencia o estando la misma inactiva NO PUEDEN ADMINISTRAR (Art. 2):

Es común ver a supuestos administradores que en realidad no lo son, ya sea porque no tienen matrícula o la misma está dada de baja.

La matrícula se renueva anualmente y para ello el administrador debe hacer una declaración jurada anual, certificar que no tiene antecedentes en la justicia y realizar un curso de actualización (tanto la renovación como la actualización son gratuitas y virtuales), muchos administradores deshonestos no renuevan sus matrículas para evitar hacer la declaración jurada (porque no les cierran los números) o porque poseen antecedentes criminales, otros directamente jamás hicieron la capacitación y/o tramitaron la matrícula, esto es un delito de fraude y estafa.

Es importante antes de siquiera llamar a un administrador cotejar que su matricula exista y este activa, esta información la pueden consultar desde el Registro Publico de Administradores de Consorcio del GCBA, desde este botón:

7) No existen plazos mínimos ni el administrador puede negarse a ser removido o desoír un voto de un propietario :

No faltan las historias de administradores que quieren fijar cuanto tiempo hay que renovarles el mandato o que se niegan a ser removidos.

La ley 941 especifica que el cargo máximo de un administrador es de 1 año luego del cual tiene que ser ratificado por la asamblea ordinaria anual (obligatoria) para continuar en su cargo, sin embargo no existen tiempo mínimos, un administrador puede ser removido en cualquier momento con el voto de la mayoría, siempre y cuando la reunión cumpla con las normas establecidas por el Código Civil, con o sin la presencia del administrador.

Una vez determinada la remoción de la persona, la misma tiene 15 días (Art. 9, Inc. K) para entregar toda la documentación: ya sea al nuevo administrador o al consejo de propietarios (la norma permite que un consorcio este sin administrador por el plazo de 1 mes). El administrador saliente NO puede negarse a ser removido, entregar la documentación del consorcio o a abandonar físicamente el edificio, llegado el caso de que permaneciera en el edificio como forma de protesta puede ser intimado por la fuerza publica (policía, gendarmería, prefectura, etc) no por los consorcistas.

Todos los propietarios tienen el mismo poder en la asamblea, el administrador tiene la obligación de contabilizar los votos y recibir preguntas de todo aquel que se las formule. Esta estrictamente prohibido negarse a responder preguntas de una persona especifica, interrumpirla, coartar o entorpecer su libertad de exponer un tema en la asamblea. Esto es algo muy típico de aquellos administradores maliciosos que no quieren que otras personas se enteren de sus acciones deshonestas.

8) Lo barato sale caro:

Cuando algo es excesivamente barato nos preguntamos ¿Dónde esta la trampa? Este caso no es diferente, muchos administradores deshonestos cobran tarifas muy bajas como un medio de atraer clientes para luego robar estando en el cargo. Cuando el costo por administrar es demasiado barato o la tarifa no se actualiza (mas aún con la alta inflación de este país) sospechá que algo raro hay.

Si una persona vive honestamente de su trabajo es lógico que cobre algo acorde al costo de vida, caso contrario uno debería preguntarse si el administrador no se esta cobrando sus verdaderos honorarios por otros medios.

5) Los gastos fantasmas pueden poner en riesgo tu vida :

En la Ciudad de Buenos Aires es OBLIGATORIO que todos los ascensores tengan dentro de su cabina un QR provisto por la AGC que le permite a cualquier persona conocer el estado de mantenimiento de dichos elevadores.

Es cada vez más frecuente la desaparición de estos QR de los ascensores, sin embargo esto NO es un detalle menor y puede poner riesgo tu vida, ya que los QR son gestionados por empresas de mantenimiento de ascensores registradas, la ausencia de estos QR puede ser un síntoma de la falta de mantenimiento o la inexistencia del servicio.

Es normal encontrarse con un papel presuntamente de la empresa de mantenimiento con una firma, pero debido a que es imposible determinar sin una pericia caligráfica que dicha firma pertenezca realmente a un técnico autorizado, la misma puede ser realizada por cualquier persona con acceso a la cabina (incluyendo al propio administrador), por eso es que surgió la necesidad del QR de la ciudad en primer lugar, para evitar fraudes de este tipo.

Siendo que el mantenimiento de los ascensores es uno de los servicios más costosos de un edificio, es tentador para un administrador malicioso sustraer el dinero destinado para el mismo, eventualmente la empresa de mantenimiento dejara de prestar el servicio ante la falta de pago, y ahí es donde tu vida puede correr riesgo.